转自  北京行政裁判观察
根据《最高人民法院办公厅关于全国法院系统2020年度优秀案例分析评选结果的通报》（法办〔2020〕394号），由最高人民法院主办，中国应用法学研究所承办的全国法院系统2020年度优秀案例分析评选活动已全部结束。最终，经复评、终评，共评选出案件办得好、案例写得好、社会效果好的获奖案例477篇，其中一等奖案例12篇，二等奖案例98篇，三等奖案例163篇，优秀奖案例204篇。图片全国法院系统2020年度优秀案例分析评选活动获奖名单
今天推送的是荣获全国法院系统2020年度优秀案例分析评选活动优秀奖的行政案例：玄洪龙因张金良诉北京市规划和自然资源委员会房屋所有权转移登记上诉案——抵押登记行为的存在不影响房屋所有权转移登记被依法判决撤销（编写人：北京市第三中级人民法院 董巍）。

裁判要旨
1. 需要当事人双方共同办理的不动产登记行为，应由当事人双方或者其代理人亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，而不能由他人冒用申请当事人的身份办理不动产登记，否则势必侵犯权利人的相关意思自治权，从而决定不动产转移登记行为的合法性。
2. 需要当事人双方共同办理的不动产登记行为，在没有代理人的情况下，应由当事人双方亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。他人冒用申请当事人的身份办理不动产登记，违反不动产转移登记行为的法定程序。
3. 虽然房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记行为的合法性，本次裁判并不当然影响抵押登记行为的效力。

裁判文书
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文书标题及案号

标题：北京市第三中级人民法院行政判决书
案号：（2019）京03行终1153号

当事人信息

上诉人（一审第三人）玄洪龙，男，1974年2月23日出生。
委托代理人张行，北京尚孚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）张金良，男，1959年11月1日出生。
委托代理人李锦星，北京恒略律师事务所律师。
一审被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。
法定代表人张维，主任。
委托代理人刘军，男，北京市规划和自然资源委员会干部。
委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。
一审第三人张曦，女，1987年2月26日出生。

诉讼记录

上诉人玄洪龙因张金良诉北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）房屋所有权转移登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人玄洪龙的委托代理人张行，被上诉人张金良及其委托代理人李锦星，一审被告市规自委的委托代理人刘军、郝美霞，一审第三人张曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

2017年6月15日，原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原市规土委）作出房屋所有权转移登记，将坐落于北京市朝阳区某里×号楼×层×门×号房屋（以下称涉案房屋）的所有权由张金良转移登记至张曦名下，并向张曦颁发了京（2017）朝不动产权第×号《不动产权证书》（以下简称×号不动产权证书）。
张金良向一审法院提起行政诉讼，请求判决确认原市规土委于2017年6月15日将涉案房屋转移登记至张曦名下的转移登记行为违法。
一审法院经审理查明，涉案房屋原登记在张金良名下。张金良取得京房权证朝私成本字第×号《房屋所有权证》（以下简称×号房屋所有权证）。张曦系张金良之女。2017年6月15日，案外人以张金良名义同张曦共同向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，该案外人与张曦填写了《北京市不动产登记申请审批表》，并提交了×号房屋所有权证、《赠与协议》、张金良身份证复印件、张曦身份证复印件、《家庭购房申请表（A类）》、《购房承诺书》、常住人口登记卡、《北京市非税收入一般缴款书》、《中华人民共和国税收完税证明》、《北京市房屋登记表》等材料。同日，原市规土委决定对上述申请予以受理，作出了《北京市不动产登记受理通知书》，对以张金良名义到场的案外人及张曦拍摄了现场照片，该案外人及张曦在现场照片旁签字进行了确认。在此基础上，原市规土委对该案外人及张曦分别进行了询问，并制作《不动产登记询问笔录》，该案外人以张金良的名义向原市规土委表示申请登记事项是其真实意思表示，并在笔录中签字予以确认。经审查，原市规土委认为涉案房屋产权清楚，申请材料齐全，符合转移登记条件，同意将涉案房屋转移登记至张曦名下。当日，张曦取得×号不动产权证书。
一审法院另查，2017年9月11日，张曦、玄洪龙就涉案房屋共同申请抵押登记。原市规土委经审查后将玄洪龙登记为涉案房屋的抵押权人。2017年12月21日，原市规土委依据（2017）京0105民初83165号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封了涉案房屋。2018年1月29日，原市规土委依据（2017）京0105执29098号《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封了涉案房屋。2018年3月26日，原市规土委依据（2018）京0108民初2601号《民事裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封了涉案房屋。
一审法院再查，根据北京市机构改革调整方案，原市规土委职责进行整合，于2018年11月8日组建市规自委，承担原市规土委的相应行政职责。
一审案件审理过程中，经北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定，被诉房屋转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“张金良”的签名字迹与样本中张金良签名字迹不是同一人所写。张金良预交鉴定费11400元。
一审法院经审理认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原市规土委作为本市房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据北京市机构改革调整方案，市规自委承担原市规土委的相应行政职责，在本案中具有相应的应诉职责。
本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当根据不同情况提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、法规、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，原市规土委作出的行政登记并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行了规定。本案中，原市规土委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案×号不动产权证书。上述履行行政登记职责的情况符合相关规定，一审法院不持异议。
根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十五条第一款的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。根据上述法规规定，需要当事人双方共同办理的不动产登记行为，应由当事人双方或者其代理人亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，而不能由他人冒用申请当事人的身份办理不动产登记，否则势必侵犯权利人的相关意思自治权，从而决定不动产转移登记行为的合法性。本案中，张金良与张曦基于《赠与协议》向原市规土委申请房屋转移登记，根据上述法规规定，应申请双方或其代理人共同到原市规土委办公场所办理。为此，原市规土委对申请双方进行了现场拍照，要求申请人分别在各自照片旁签字确认，并对到场办理的“张金良”及张曦进行了调查询问，通过调查询问确认申请登记事项是其真实意思表示。原市规土委履行上述审查程序的目的在于保证到场办理房屋转移登记的申请人是其房屋权利人本人，申请房屋转移登记事项亦是房屋权利人的真实意思表示。但现有鉴定意见能够证明被诉房屋转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“张金良”的签名字迹并非张金良所签，作为被诉房屋转移登记申请的双方即张金良及张曦亦均不认可张金良曾到原市规土委办公场所申请过房屋转移登记申请。综上，被诉房屋转移登记材料中显示到场办理房屋转移登记的“张金良”并非张金良本人。因此，虽然原市规土委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，行政行为亦具有可撤销内容，依法应予撤销。故张金良要求确认原市规土委于2017年6月15日将涉案房屋转移登记至张曦名下的转移登记行为违法的诉讼请求不具有法律依据，一审法院不予支持。
另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记行为的合法性，本次裁判并不当然影响抵押登记行为的效力。
综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销原市规土委于2017年6月15日将涉案房屋所有权由张金良登记至张曦名下的房屋登记行为，同时撤销为张曦颁发的×号不动产权证书。
玄洪龙不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，判决结果不公，减损了上诉人的权益。其事实与理由主要为：一、一审判决书载明，办理涉案房屋所有权转移登记过程中，案外人提交了只有被上诉人本人掌握的居民身份证和×号房屋所有权证等材料，一审法院未查清上述材料的来源及案外人具体身份，也未查明该案外人与张曦办理房屋所有权转移登记的民事法律关系效力和双方行为是否涉嫌诈骗等，本案审判不能仅仅以被上诉人是否到场为基本事实，而应以上述民事和刑事案件的审理结果为依据，上述事实未查清，一审法院应中止本案诉讼。二、一审判决将造成抵押权无法实现的后果，上诉人作为善意第三人的合法权益受到严重损害，判决结果有违公平正义。综上，请求依法撤销一审判决，查清事实后改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。
张金良、市规自委、张曦均同意一审判决，请求予以维持。
张金良在指定期限内未向一审法院提交证据材料。
市规自委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：
第一组证据为张金良、张曦就涉案房屋办理转移登记的证据材料，包括：1.《北京市不动产登记申请审批表》，证明张金良和张曦申请涉案房屋转移登记情况；2.×号房屋所有权证，证明涉案房屋原所有权人为张金良；3.《赠与协议》，证明涉案房屋赠与情况；4.张金良身份证复印件，证明身份情况；5.张曦身份证复印件，证明身份情况；6.《家庭购房申请表（A类）》、《购房承诺书》、常住人口登记卡，证明符合购房资格；7.《北京市非税收入一般缴款书》、《中华人民共和国税收完税证明》，证明涉案房屋缴税情况；8.《北京市房屋登记表》，证明涉案房屋测绘情况；9.《北京市不动产登记受理通知书》，证明原市规土委依法受理涉案房屋转移登记申请；10.《不动产登记询问笔录》，证明原市规土委工作人员询问申请人相关情况；11.现场照片，证明现场办理登记情况。
第二组证据为抵押登记的证据材料：1.《北京市不动产登记申请审批表》；2.×号不动产权证书；3.《主债权及不动产抵押合同》；4.张曦身份证复印件；5.玄洪龙身份证复印件；6.《北京市不动产登记受理通知书》；7.《不动产登记询问笔录》；8.现场照片，上述证据综合证明张曦及玄洪龙共同办理了抵押登记。
第三组证据为查封登记及轮候查封登记的证据材料，包括：1.（2017）京0105民初83165号《民事裁定书》及《协助执行通知书》、《工作证》、《执行公务证》；2.（2017）京0105执29098号《强制执行裁定书》及《协助执行通知书》、《工作证》、《执行公务证》、《北京市接收协助执行法律文书登记表》；3.（2018）京0108民初2601号《民事裁定书》及《协助执行通知书》、（2018）京0108执保640号《执行事项委托函》、《工作证》、《执行公务证》、《北京市接收协助执行法律文书登记表》，上述证据综合证明涉案房屋查封情况。
张曦在指定期限内未向一审法院提交证据材料。
玄洪龙在指定期限内向一审法院提交京（2017）朝不动产证明第×号《不动产登记证明》，证明玄洪龙为涉案房屋的抵押权人，合法、善意取得不动产权证书。
一审诉讼过程中，张金良申请对房屋转移登记材料《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“张金良”的签字是否为其本人所签进行司法鉴定。经摇号确定，一审法院依法委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，鉴定机构于2019年7月5日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为检材上“张金良”的签名字迹与样本上“张金良”的签名字迹不是出自同一人书写。
经庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：市规自委提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案转移登记申请和审查及抵押登记、查封等相关情况，予以采纳；但不具有证明涉诉转移登记行为合法性的证明力，不予采信。玄洪龙提交的证据具备真实性，能够证明其对涉案房屋享有抵押权的情况，予以采纳；北京法源司法科学证据鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》系由具有鉴定资质的鉴定机构依法定程序作出，能够证明被诉房屋转移登记行为所依据的相关登记材料中“张金良”的签名并非张金良本人书写，予以采纳。
一审法院已将上述证据材料随案移送本院。经审查，本院认为一审法院的认证意见正确，予以确认。
经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。
本院另查明，原市规土委之前的本市房屋登记机关为原北京市国土资源局。2016年7月29日，原市规土委成立并挂牌。2016年7月30日，启用“北京市规划和国土资源管理委员会”名称，2017年7月1日启用公章，故×号不动产权证书登记机构加盖“北京市国土资源局不动产登记专用章（朝阳）”。

裁判分析过程

本院认为，根据《物权法》第十条的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。同时，《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。据此，原市规土委作为本市不动产登记机构，具有办理房屋转移登记的法定职权。
根据《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案中，当事人提交了上述法律规范规定的应当提交的申请材料，原市规土委经审查，确认了材料的完备性。
《物权法》第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容、登记申请应符合的条件及查验、询问、补充材料等进行了规定。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行了规定。本案中，受理转移登记申请后，原市规土委对相关申请材料进行查验，对当事人双方进行现场拍照，要求二人分别在各自照片旁签字确认，并对到场办理的“张金良”及张曦进行了调查询问，制作《不动产登记询问笔录》，后办理了涉案房屋所有权转移登记，向张曦颁发×号不动产权证书。
根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十五条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。据此，需要当事人双方共同办理的不动产登记行为，在没有代理人的情况下，应由当事人双方亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。他人冒用申请当事人的身份办理不动产登记，违反不动产转移登记行为的法定程序。本案中，《司法鉴定意见书》能够证明被诉房屋转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“张金良”的签名字迹均非张金良本人所签，张金良及张曦亦均不认可张金良曾到原市规土委办公场所办理过涉案房屋所有权转移登记，故到场办理房屋转移登记的“张金良”并非张金良本人。一审法院据此判决撤销原市规土委于2017年6月15日将涉案房屋所有权由张金良登记至张曦名下的房屋登记行为，同时撤销为张曦颁发的×号不动产权证书并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人玄洪龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长  王文涛
审判员  董   巍
审判员  王   伟
二〇一九年十二月十九日
书记员  赵俊飞
书记员  曹明洋

全国法院系统2020年度优秀案例分析评选活动获奖名单（北京·行政案例）
一等奖
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二等奖
编写人：北京市第一中级人民法院 赵锋、张婷婷——覃辉诉中国证券监督管理委员会行政处罚及行政复议案——实际控制人指使从事违法行为的认定：实际控制人指使从事证券违法行为的认定｜北京行政裁判观察
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三等奖
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优秀奖
编写人：北京市第三中级人民法院 董巍——玄洪龙因张金良诉北京市规划和自然资源委员会房屋所有权转移登记上诉案——抵押登记行为的存在不影响房屋所有权转移登记被依法判决撤销
编写人：北京市朝阳区人民法院 朱军巍、徐翔——北京启智慧杰教育咨询有限责任公司诉北京市市场监督管理局特种设备监管行政处理决定案——行政许可撤销权的规制与司法审查：撤销行政许可时信赖保护原则在一定程度上应优于有错必纠原则｜北京行政裁判观察
编写人：北京市海淀区人民法院 周洋、赵雨惠——北京市海淀区长河湾小区业主委员会诉北京市海淀区人民政府北下关街道办事处不履行业委会备案变更职责案——业主自治与行政机关指导监督的关系界定