房地产开发商经常会遇到不再履行还贷责任的购房者，而因其逾期偿还贷款的行为，也将导致贷款行将购房者和开发商同时告上法庭。一方面主张购房者偿还贷款，另一方面主张开发商承担担保责任。而随着购房者逾期还贷情形的出现，其与第三人之间产生了债权债务纠纷才可能慢慢浮出水面而被贷款行和开发商知悉，此时，多数情况下，第三人早已向法院申请强制执行仅备案登记在购房者名下但尚未办理不动产登记的房产。开发商知悉该情况后，便向执行法院申请参与分配该执行房款，而在该过程中，往往会碰到以下几个问题，不禁让笔者思绪万千。
一、申请人提交参与分配申请时是否需要证明被执行人不能清偿所有债权的事实
按照上述民诉法的相关规定，申请人申请参与分配，其应在申请书中写明不能清偿所有债权的事实、理由，在实践过程中，、许多法院将此作为申请人参与分配所应当承担的一项证明责任，若申请人提交参与分配申请时未能提交相应的证据以证明被执行人不能清偿所有债权的事实，那么法院便以此拒绝申请人参与分配的申请。那么申请人申请参与分配时是否需要证明被执行人不能清偿所有债权的事实呢？
笔者认为申请人无需证明被执行人不能清偿所有债权的事实。就该条法律文本而言，虽然法律规定申请参与分配的债权人提交的申请书“应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由”，但并未明文规定严格的证明责任。就该法律条款背后的立法目的而言，规定参与分配制度的目的，即在于保障被执行人不具备破产资格情况下债权的平等受偿和实现，如在参与分配程序中严格要求债权人必须证明“被执行人的财产不能清偿所有债权”，则不符合设立参与分配制度的目的。且在实践中法院如过于苛求申请人的证明责任，给申请人参与分配设置障碍，有违参与分配制度平等保护债权的立法本意。所以只要申请人在申请书中予以说明，执行法院在形式审查后即应准许，不能以“申请人主张被执行人不能清偿所有债权的证据不足”为由，不受理或驳回参与分配申请。
二、申请人所提交的执行依据能否是其作为被告承担担保责任的生效判决书
需要解决这个问题的关键便是确定开发商作为被告承担担保责任的生效判决书是否是法律所规定的执行依据。对于执行依据的外延规定最为详细的是《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第二条规定，执行机构负责执行下列生效法律文书：(1)人民法院民事、行政判决、裁定、调解书，民事制裁决定、支付令 ，以及刑事附带民事判决、裁定、调解书……（6）法律规定由人民法院执行的其他法律文书。但该条规定中并未对判决书进一步解释，即申请人申请执行时所提交的判决书是否包含其作为被告承担担保责任的生效判决书。单从字面意思理解，执行依据应该是包含其作为被告承担担保责任的生效判决书的。但在司法实践中，由于保证人开发商在金融借款合同纠纷诉讼中是案件被告而非原告，其在承担保证责任后并不具备依主合同判决申请执行的资格，因而申请人开发商未向被执行人起诉追偿获得生效判决书，主持分配的法院拒绝了申请人提交的参与分配申请，原因在于连带责任人与主债务人之间因承担了保证责任所产生的纠纷属于独立的民事实体法律关系，连带责任人在承担保证责任后应通过审判程序确定应向主债务人追偿的数额，不经审判程序执行机构无法确定。
虽然从法律关系上讲，确实如此。但是在贷款行与开发商、购房者之间的金融借贷纠纷中，绝大多数情况下，开发商作为保证人，在主债务人购房者无法履行还贷义务的情形下，开发商应代其向贷款行偿还贷款，这其中的贷款行与借贷人之间的借贷关系、开发商与购房人（借贷人）之间的保证关系，法院在案件审理过程中已经查明，相应具体的代偿、追偿数额具体且确定，审判法院于判决主文中也明确申请人承担担保责任后，有权向被执行人追偿，也就是说，申请人在其承担保证责任的范围内履行了代偿义务后，其有权向被执行人追偿，而追偿的金额也是经过法院审理予以具体和明确了的。在此情形下，为了减少诉累，应当允许开发商在承担保证责任后就保证责任范围内的款项直接向人民法院申请执行。而且最高人民法院关于判决书主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否需须另行诉讼问题请示的答复中【（2009）执他字第4号】也对该类似问题进行了回答。
三、申请人能否直接向主持分配法院提交参与分配申请
在这个问题上，1998年通过的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第九十二条规定，债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。就该相关规定而言，申请参与分配应当是向原申请执行法院提交。但2015年通过的《民诉法司法解释》第五百零九条规定，申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。在此次司法解释中没有规定向“原申请执行的法院”提出申请后再转交主持分配的法院。那么是否可以认为申请人能直接向主持分配法院提交分配申请？毕竟直接向主持分配的执行法院申请更有利于参与分配制度的目的，至少，主持分配的执行法院收到参与分配申请后，应当审查而不是退回申请人要求申请人先向原执行法院申请再由原执行法院转交。
在司法实践中，对该问题确实存在两种意见。一些法院主要认为：民诉法司法解释并未对执行规定关于提交参与分配申请程序的更改。如此规定，在于通过原执行法院转交参与分配申请给主持分配的法院的程序基本保障了申请参与分配债权的真实可靠性，也有利于原执行法院通过与主持分配的法院沟通掌握情况，而且因申请参与分配的债权已在原执行法院进入了执行程序，执行情况、债权数额的增减等千差万别，规定由原执行法院说明执行情况更有证明力和客观可操作性。另一种观点认为：如果因主持分配的法院或原执行法院的办案法官手中的案件较多或故意拖延时间，造成本来向主持分配的法院申请时是在被执行人的财产执行终结前，但经过退回、申请和转交程序，却变成了在被执行人的财产被执行终结后提出，这其实是变相的剥夺了申请人的实体权利，对申请参与分配的债权人显然不公。
当贷款行起诉购房者之时，往往伴随着可能出现的是购房者与其他第三方之间也存在经济纠纷，而且第三方可能早已起诉，获得胜诉判决并已经向法院申请执行备案登记在其名下的房屋。那么在这种情况下，当贷款行起诉了购房者和开发商后，开发商依据生效判决，履行了担保责任后，若要求其再向法院起诉追偿购房者，获得生效判决后，再向执行法院申请执行，再由执行法院将参与分配申请移交给主持分配的法院，这其中所要花费的时间将远远超出主持分配法院执行程序终结的时间。那么在如果在执行终结程序前，开发商已经履行了担保责任后，直接向主持分配法院提交参与分配申请，这样更符合参与分配制度的目的。毕竟民事诉讼法和司法解释对应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，均未提出明确要求，而且即便法律规定申请人应当向原申请执行法院提交申请书，法院也不能直接以申请人未向原执行法院提交为由，驳回申请人的申请，毕竟向哪个法院提出申请只是具体操作的问题，不能以此剥夺申请人的实体权利。
四、申请人开发商在参与分配程序中该如何主张自身权利？
在实践中，就被执行人购买的预售商品房，如何执行，全国并没有统一执行标准可以遵照执行，这导致法院在执行程序中存在多种执行方式。在司法实践中，笔者就经历过的三种执行方式比进行介绍：第一种，执行法院就执行拍卖被查封的房产视为被执行人的财产，将所得款项进行分配；第二种，执行法院就被查封的房产进行拍卖，但是其仅是将所得拍卖款中的被执行人所支付的房屋首付款进行分配，而剩余的款项支付给了贷款银行或者开发商；第三种，执行法院要求开发商将被执行人所支付的首付款支付至法院账户，然后法院再解除该房屋的查封。
在第一种情形中，除了被执行人被第三人申请强制执行的外，其也因逾期偿还贷款，而面临着贷款行的起诉。这时候，开发商的处境最为尴尬，一方面，房产已经被法院查封并被强制执行了，而在阶段性连带担保责任期间，贷款行起诉被执行人的同时，也起诉了开发商，并要求其承担担保责任；另一方面，在执行法院强制执行该房产期间，开发商往往难以及时取得执行依据向法院申请参与分配。虽然开发商可以向执行法院主张被执行的房产未办理产权登记，被执行人对该房产不享有所有权，执行法院不能进行查封拍卖但这样的异议理由多数情况下无法对抗执行。最终，开发商面临着“房钱两空”的境遇。
在第二种情形中，虽然执行法院也把查封的房产拍卖了，但不同的是，法院仅是将被执行人支付的首付款进行分配，被执行人按揭贷款所支付的钱将支付给开发商或贷款行。这种情形下，确实不至于让开发商损失过大，但是房产拍卖，所得价款并不确定，且多数情况下，执行法院扣除首付款后的剩余款项，无论是支付给贷款行还是开发商，该部分款项往往难以覆盖贷款行所主张的贷款本金及利息、罚息，最后，贷款行可能仍然会要求开发商承担担保责任，开发商承担了担保责任后，再向被执行人追偿代偿款项难度较大。
在第三种情形中，执行法院可能会向开发商发出协助执行通知书，冻结被执行人支付的首付款，并要求其向执行法院支付该笔款项，此时开发商便陷入两难的境地。一方面，因为被执行人的房产可能存在多家法院轮候查封房产的情形，一旦开发商将房产首付款支付给首封处置法院，首封处置法院解封后，轮候查封的法院变成首封法院，一旦该法院要对该房产进行强制执行的话，开发商将又要与该执行法院进行购房，那么事情也就会变得复杂。另一方面，若不履行协助执行通知书的义务，可能会面临处罚。
虽然就上述问题，全国缺乏统一的执行标准，但是江苏省却为全国做出了表率，江苏省高级人民法院出台了《关于执行疑难问题的解答》，其中第三条便是对被执行人购买的预售商品房如何执行的解答：
人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。
对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。
上述规定，可以说为开发商申请参与分配提供了一个思路，即，开发商并非与其它普通债权人一样参与分配，而应该就已经代偿的部分，在分配款中预先扣除支付给开发商。但是这样的思路能否被执行法院采纳却无法预知。
回归本文的问题，就其原因，不光是关于执行分配缺乏一定的标准，更重要的是源头执行查封，拍卖预售房产时缺乏统一标准的因，导致后面出现一系列的果。所以，当开发商遭遇类似情况时，也只能尽早聘请专业律师针对案件的具体情形采取相应法律措施以挽回一定的经济损失。