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原创 特约撰稿人邓博士 聚法 1周前
在国家大力实施乡村振兴战略、不断深化农村金融改革的大背景下，如何灵活、充分地利用土地这一农村最重要的财富载体，引导更多的金融资源配置到农村经济社会发展的重点领域和薄弱环节，更好满足乡村振兴多样化金融需求，成为了激发农村发展新活力所面临的重要课题。农村土地抵押权就是缓释涉农信贷业务信用风险、激励土地相关权益多样化利用的重要措施。然而，实践中，农村土地抵押权的实现面临着一定的法律障碍，不仅危及银行业金融机构相关授信资产的安全，而且极大地挫伤了相关市场主体参与农业经营的主动性、积极性。
一、执行过程中发现土地登记权属状态与真实情况不符
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条已经承认了我国客观存在着“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的实际情况。
实践中，受到广大农村偏远地区的土地管理部门人力、物力和财力较为有限的不利影响，许多年代久远、地质情况复杂和行政区划发生复杂变化的农村土地的登记状态，已经无法正确反映其真实的权属状态。
如，某村经济合作社于1970年发生了行政区划变化，从A村并入了B村。当地县政府于1991年向该村经济合作社颁发《集体土地用地使用证》，并分别于1992年和1998年与该村经济合作社成员签订了《从化市农村土地承包合同》。2015年，某公司向某金融机构申请500万元贷款，在其享有建设用地使用权的国有工业用地上设定了抵押权并办理了登记。因该笔贷款逾期，该金融机构向法院查封相关土地并申请拍卖执行该建设用地使用权。法院查封了相关土地并启动了执行程序。执行过程中，某经济合作社提出执行异议，主张其对案涉土地中的部分地块享有集体土地使用权，请求将相关地块分割出来。
如果金融机构在贷前调查和贷款审批阶段单纯依赖登记簿册对权属状态的记载，将极有可能在实现抵押权的过程中受到历史遗留问题的阻碍。虽然依据《物权法》第九条和《民法典》第二百零九条的规定，金融机构可以基于物权公示效力和公信效力对抗案外人的执行异议，但是必须承担诉讼成本和时间成本，严重影响了抵押权实现的质效。
二、贷款到期前土地权利被其他债权人申请执行
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（法释〔1998〕15号）第40条关于抵押权物上代位性的规定，即使金融机构对于特定土地权利享有顺位在先的抵押权，法院也可以根据其他债权人的申请查封、扣押和拍卖处置相关土地权利，并将拍卖价款优先清偿金融机构的债权。
实践中，如果农村偏远地区的土地管理部门受到各种客观条件限制，未能在协助法院查封相关土地的过程中，向法院提供存在顺位在先抵押权的信息，或者，当地法院受到各种客观因素的影响，未能及时发现顺位在先的抵押权就完成了诉讼保全，那么，法院随后的拍卖处置行为也仍然有效，并不会侵害顺位在先抵押权人的合法权益。
如，2016年，某债权人向当地法院申请查封并执行某债务人名下的农村土地承包经营权。当地法院在查封和拍卖过程中，“未能查明该耕地已经设定抵押，办理了抵押登记”。2018年1月5日，该土地经拍卖成交完成了权属变更。2018年9月25日，该执行程序终结。2019年初，某银行主张其享有顺位在先的抵押权，并提起执行异议。
法院经审理认为，根据法释〔1998〕15号第40条的规定，当地法院的查封和拍卖行为“未损害利害关系人权益”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款关于执行异议应当在执行程序终结之前提出的规定，该银行提出的执行异议已超过法定期限，故不予支持。
此类判决表明，如果银行在贷后管理过程中疏于检查相关土地权利的权属状态，那么即使享有顺位在先的抵押权，也可能因为其他债权人的行权而丧失相关权益。
三、拍卖过程中的法律障碍
（一）竞买人的资格受到法律、行政法规的限制。
虽然《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中已经对农村土地权利“入市”进行了充分的政策指引，但是，《土地管理法》《农村土地承包法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规仍然对农村土地权利流转的受让人资格进行了限定。
实践中，法院据此认可了在拍卖农村土地权利时对竞买人资格设定的限制。
如，2018年5月25日，某拍卖公司登报公告，将对某处集体建设用地使用权进行拍卖，并在公告的注意事项中载明“该标的土地性质是集体土地，竞买人资格受限制，竞买人报名资格需经我公司审核通过后方可参拍”。2018年6月28日，该集体建设用地使用权经拍卖成交。某公司主张，拍卖公司在公告中限定竞买人的主体资格条件，并规定竞买人报名资格需经拍卖机构审核属违法限制竞买人参加竞买，由此导致涉案房屋被贱卖，严重损害该公司的合法权益。
法院经审理认为，集体土地使用权的流转应符合法律、行政法规的规定，拍卖公司为竞买人设定的限制性条件并无不当。对竞买人主体的限制性要求，可能降低拍卖的成交几率和成交价格，对抵押权人的权益产生负面影响。
（二）抵押人的不当行为阻碍拍卖进程。
实践中，抵押人对执行程序普遍存在着抗拒情绪，不断尝试通过各种方式阻碍执行程序的开展。
如，2014年1月21日，某公司向某农村商业银行申请900万元贷款，并在其享有的土地承包经营权上设定了抵押权。2014年12月31日，该笔贷款出现逾期。2016年2月14日，某农村商业银行向法院申请执行该抵押权。2016年3月28日，法院裁定对该土地承包经营权进行评估、拍卖。2017年1月10日，该法院司法技术室受理了该房产的评估、拍卖事宜，并依法通知了某公司，要求其参与选定评估机构，但该公司不予配合。2017年2月16日，法院司法技术室委托某房地产评估咨询有限公司进行评估。2017年2月24日，某房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》。2017年3月22日，法院司法技术室将该征求意见稿送达给案件当事人征求意见，但某公司未按规定提出意见。某公司主张，其未参与房地产评估咨询有限公司的选定，法院的评估、拍卖裁定违法，并向该法院提出了执行异议。
法院认为，该评估报告仅为征求意见稿，尚在征求各方意见阶段，某公司可依法向司法技术室或鉴定机构提出意见，而不是提出执行异议，遂裁定驳回异议。某公司进一步向上级法院申请复议，上级法院于2017年6月8日驳回了某公司的复议申请。
此外，抵押人还可能积极从事转移财产、隐瞒收入等不当行为，仅保留农村土地权利，从而对抗执行程序。
如，有的法院认为，农村土地“不宜拍卖处理”，如果查明债务人的责任财产仅为农村土地权利，则只能将债务人纳入失信被执行人名单并终结执行程序。如果信贷业务发生地辖区的法院持此种观点，那么农村土地抵押权实际上将无法实现。
·参见《鲁显著其他执行申请复议执行裁定书》，（2019）兵08执复16号，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院，2019年8月5日裁定。
·参见《广东揭商投资有限公司与广州市一圣食品有限公司、广州市苑苑贸易有限公司等执行裁定书》，（2018）粤0117执异44号，从化市人民法院，2018年4月17日裁定。
·参见《汪中华申请复议驳回复议申请执行裁定书》，（2019）兵08执复17号，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院，2019年8月5日裁定。
·参见《黄山华亚山庄有限公司、黄山太平农村商业银行股份有限公司执行审查类执行裁定书》，（2017）皖10执复5号，黄山市中级人民法院，2017年6月8日裁定。
·参见《黄华革与陈振福债权纠纷执行裁定书》，（2014）南执行字第1102-1号，南安市人民法院，2014年12月17日裁定。