裁判要旨

1. 业主委员会作为代表业主的利益和监督物业管理公司管理运作的业主自治组织，其权利行使范围应限于物业管理活动。业主委员会虽取得业主大会有关对侵害业主共同利益或存在与业主共同权益纠纷的任何单位、组织和个人进行交涉或提起诉讼的权利，但此权利亦应限于物业管理活动范围内。

2. 行政机关作出的行政行为是否涉及业主共有利益是判断业主委员会是否具有行政诉讼原告主体资格的重要标准。在《商品房预售许可证》的核发阶段，涉及的是房地产开发企业与购房人的权益，此时尚未形成业主群体，亦未形成业主共有利益，房屋承购人的利益也不能等同于业主共有利益。

3. 业主委员会并非预售许可行为的行政相对人，且与《商品房预售许可证》无其他法律上的利害关系，故业主委员会并不具有以自己名义请求对房地产开发公司违法取得《商品房预售许可证》进行查处并要求撤销该《商品房预售许可证》而提起诉讼的请求权基础。

 

 

裁判文书

 

 

文书标题及案号

 

标题：北京市第三中级人民法院行政裁定书

案号：（2020）京03行终776号

 

当事人信息

 

上诉人（一审原告）北京市海淀区长远天地大厦业主委员会，住所地北京市海淀区苏州街18号长远天地大厦B1座一层。

法定代表人纪晓翠，主任。

委托代理人张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。

委托代理人冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区达济街9号。

法定代表人王飞，主任。

委托代理人郭剑锋，男，北京市住房和城乡建设委员会干部。

委托代理人周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。

被上诉人（一审第三人）北京长远天地房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区广安门南滨河路1号高新大厦401室。

法定代表人张志永，总经理。

委托代理人张蕾，男，北京长远天地房地产开发有限责任公司工作人员。

 

诉讼记录

 

上诉人北京市海淀区长远天地大厦业主委员会（以下简称长远天地业委会）因要求被上诉人北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）履行法定职责一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112行初246号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

 

案件基本情况

 

长远天地业委会诉请一审法院撤销市住建委2020年1月19日作出的京建信办[2020]62号《信访事项答复意见书》（以下简称62号《答复》）；判令市住建委依法对北京长远天地房地产开发有限责任公司（以下简称长远天地公司）违法取得《商品房预售许可证》的行为进行查处。

一审法院裁定认为，长远天地业委会的起诉应予驳回，理由如下：

一、长远天地业委会不具有提起本案诉讼的原告主体资格。

首先，长远天地业委会提起本案诉讼超越了行政法规为其设定的职责范围。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行的职责包括：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据上述规定，业主委员会作为代表业主的利益和监督物业管理公司管理运作的业主自治组织，其权利行使范围应限于物业管理活动。本案中长远天地业委会虽取得业主大会有关对侵害业主共同利益或存在与业主共同权益纠纷的任何单位、组织和个人进行交涉或提起诉讼的权利，但此权利亦应限于物业管理活动范围内。长远天地业委会向市住建委申请查处长远天地公司违法取得京房售证字1038号《商品房预售许可证》（以下简称1038号《商品房预售许可证》）的行为，要求撤销该《商品房预售许可证》并对市住建委作出的62号《答复》提起本案诉讼，上述行为均不属于物业管理活动的范畴，长远天地业委会提起本案诉讼超越了《物业管理条例》为其设定的职责范围。

其次，业主委员会作为原告提起行政诉讼应符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款的规定，即业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。因此，行政机关作出的行政行为是否涉及业主共有利益是判断业主委员会是否具有行政诉讼原告主体资格的重要标准。《城市商品房预售管理办法》第一条的规定可以看出，《城市商品房预售管理办法》的立法目的在于加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，也即维护房地产开发企业与房屋承购人的合法权益。在商品房预售许可证的核发阶段，尚未形成业主群体，亦未形成业主共有利益，房屋承购人的利益也不能等同于业主共有利益，本案中的1038号《商品房预售许可证》亦涉及业主对建筑物内的住宅等专有部分的权益，长远天地业委会以自己的名义提起本案诉讼不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款的规定。

再次，长远天地业委会与1038号《商品房预售许可证》并无利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第（五）项的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，其中为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的，属于与行政行为有利害关系。1038号《商品房预售许可证》是原北京市国土资源和房屋管理局向长远天地公司颁发，长远天地业委会并非预售许可行为的行政相对人，且与1038号《商品房预售许可证》无其他利害关系，故长远天地业委员并不具有提起本案诉讼的请求权基础。

二、长远天地业委会提起本案诉讼，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。长远天地业委会向市住建委申请查处长远天地公司违法取得1038号《商品房预售许可证》的行为并要求撤销该《商品房预售许可证》的请求事项，实质上是要求市住建委行使内部监督职责，进行自我纠错，市住建委作出的62号《答复》未支持长远天地业委会的请求事项，属于重复处理行为，对长远天地业委会的权利义务未产生实际影响。

三、长远天地业委会提起本案诉讼缺乏相应的事实根据。根据查明的事实，市住建委向长远天地公司颁发1038号《商品房预售许可证》时长远天地公司已经取得了京海国用（2002出）字第1893号《中华人民共和国国有土地使用证》、2001规建字1865号《中华人民共和国建设工程规划许可证》及编号为施0020020259（建）的《建筑工程施工许可证》等材料，而长远天地业委会却认为长远天地公司违法取得1038号《商品房预售许可证》，提起诉讼要求撤销62号《答复》并要求市住建委对长远天地公司进行查处，明显缺乏事实根据。

综上所述，长远天地业委会提起本案诉讼不符合提起诉讼的法定条件，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、第（三）项、第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项、第十二条第（五）项、第十八条第一款、第六十九条第一款第（一）项、第（八）项之规定，裁定驳回长远天地业委会的起诉。

长远天地业委会不服一审裁定，持如下理由提起上诉：一、一审法院以上诉人不具备提起本案诉讼的主体资格，与本案被诉行政行为没有利害关系为由，驳回上诉人的起诉，存在事实认定错误和法律适用错误的情形。上诉人为长远天地大厦业主通过业主大会决议选举出的合法有效的业主委员会，有资格代表全体业主，维护业主权利。上诉人为市住建委行政行为的行政相对人，上诉人虽以自己的名义提起诉讼，但代表全体业主的共有利益，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款之规定。一审法院将业主委员会的权利行使范围仅仅认定为物业管理相关活动，限缩了上诉人作为业主委员会应当具有的合法权利，有悖于业主委员会作为维护业主权利的自治组织的立法本意，不利于业主维护自身合法权益。《商品房预售许可证》取得过程合法与否，直接关系全体业主的合法权益，一审法院错误认定涉案《商品房预售许可证》与全体业主无利害关系，存在明显事实认定错误。二、上诉人作为行政相对人针对市住建委的行政行为提起行政诉讼，属于人民法院行政诉讼的受案范围。三、上诉人提起本案诉讼完全具有事实根据和法律依据，一审判决存在自相矛盾的情形，依法应当撤销。请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。

 

裁判分析过程

 

本院认为，公民、法人或其他组织提起行政诉讼，应当符合法定的起诉条件。不符合法定起诉条件，已经立案的，应当裁定驳回起诉。首先，长远天地业委会没有原告诉讼主体资格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。本案中，长远天地业委会认为长远天地公司违法取得涉案《商品房预售许可证》，要求市住建委予以查处，但根据《城市商品房预售管理办法》第一条规定的“加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益”立法目的，在涉案《商品房预售许可证》核发时，涉及的是房地产开发企业与购房人的权益，此时尚未形成业主群体，并未形成业主共有利益。故长远天地业委会与涉案《商品房预售许可证》的颁发以及其要求市住建委查处长远天地公司违法取得涉案《商品房预售许可证》行为的履责事项并无法律上的利害关系，其不能以自己名义提起本案诉讼。其次，长远天地业委会要求市住建委撤销涉案《商品房预售许可证》，实质为要求市住建委自我纠错，而市住建委自我纠错是其内部自行监督职能的行使，不属于人民法院行政诉讼受案范围。同时，涉案《商品房预售许可证》作出于2002年7月，针对其提起撤销之诉显然已经超过法定起诉期限，长远天地业委会向市住建委提出撤销涉案《商品房预售许可证》的申请并提起本案诉讼，属于规避行政诉讼起诉期限规定的情形。综上，长远天地业委会所提本案诉讼不符合法定起诉条件，一审法院裁定驳回其起诉并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

 

裁判结果

 

驳回上诉，维持一审裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　贾志刚

审 判 员　胡兰芳

审 判 员　冯秋丽

二〇二〇年十月十六日

法官助理　刘　毅

书 记 员　张　怡