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原创 李文达 吴伯庙  中国审判  

文 | 江苏省南京市中级人民法院 

李文达 吴伯庙

近年来，随着商品房价格的不断升高，“一房二卖”现象在房产交易中屡见不鲜。卖方将同一套房屋先后出卖给两个买受人，并分别与该二人签订房屋买卖合同，但“一房”怎能“二卖”？由此引发了一系列法律问题和社会问题。

“一房二卖”属于合同诈骗犯罪还是民事欺诈，两者应如何区分，在司法实务中争议较大。本文将通过分析江苏省南京市两级法院近期审理的两起案件来阐述问题。

基本案情

案例一：被告人孔某因拖欠他人巨额债务，欲卖房还债。2017年1月，孔某与李某签订《房屋买卖合同》，约定孔某将其所有的一套拆迁安置房以35万元的价格出售给李某，李某先行支付25万元，尾款10万元待房屋过户后再行支付。后李某按约支付首付款25万元，孔某向李某交付房屋钥匙时，私自截留其中一把钥匙。2018年4月，孔某利用之前保留的钥匙，私自更换房屋门锁，再次将该房屋以35万元的价格出售给梁某，梁某付款后占有了该房屋并办理了房产过户登记。孔某将前后两次收取的合计60万元均用于偿还个人债务。李某知情后与孔某协商，孔某承诺分期返还李某 25 万元购房款，但因无力返还始终分文未付。

案例二：2015年10月，原告王某与被告马某签订《房地产买卖合同》，约定马某将其所有的一套商品房以452万元的价格出售给王某，王某应于2015年12月31日前支付马某首付款125万元并共同办理过户手续，余款待产权过户后以贷款的方式支付。合同签订当日，王某向马某支付定金12万元。合同履行期间，南京房产价格不断上涨，马某为追求更高利润，于2015年11月29日以472万元的价格再次将该房屋出售给案外人张某并办理了过户登记。2016年1月，马某将12万元退还给王某，但双方就赔偿事宜协商未果。王某诉至法院，请求解除其与马某签订的房地产买卖合同，并要求马某赔偿损失88万元。

裁判结果

针对案例一，江苏省南京市高淳区人民法院经审理认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取李某财物，数额较大，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》），构成合同诈骗罪。被告人孔某未退还被害人李某的财物，可酌情从重处罚，遂判决：被告人孔某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金3万元；责令被告人孔某退出违法所得25万元，发还被害人李某。宣判后，孔某未上诉。

针对案例二，江苏省南京市建邺区人民法院和江苏省南京市中级人民法院经审理认为，根据合同约定，王某应于2015年12月31日前支付马某首付款并共同办理过户事宜，但马某在2015年11月29日已与案外人张某另行签订房屋买卖合同并办理了过户登记，且在其后的多次协商会谈中隐瞒房屋已出售的事实，违背诚实信用原则，致合同不能履行，马某的行为属于民事欺诈，应对此承担全部责任。王某主张解除合同并要求赔偿不能购买涉案房屋的损失于法有据。法院认定房屋差价损失20万元、居间费用3万元属于损失范围，判决解除王某与马某之间的房屋买卖合同，并由马某赔偿王某的损失23万元。

合同诈骗罪与民事欺诈的区分

由于刑事犯罪行为必然是民事违法行为，因此，合同诈骗罪与民事欺诈之间不是对立关系，而是特殊与一般的关系，合同诈骗罪是民事欺诈的特殊形态。合同诈骗罪与民事欺诈的界限，实际上是合同诈骗罪与不构成合同诈骗罪的民事欺诈的界限，即以什么标准将民事欺诈中构成诈骗的行为认定出来以犯罪论处。

“一房二卖”中合同诈骗罪与民事欺诈的不同之处在于，构成民事欺诈的卖房人主观上是为了获取更高利润，并无非法占有他人购房款的意图，而构成合同诈骗罪的卖房人必须具有非法占有他人购房款的意图。因此，合同诈骗罪与民事欺诈根本的区别在于是否具有非法占有他人财物的目的。在“一房二卖”中，认定“非法占有目的”应采取以下标准：

首先，在坚持主、客观一致的基础上着重考察客观标准。主观方面，行为人需要有非法侵占买房人购房款的目的和动机；客观方面，行为人最终非法占有购房款，并拒绝归还或无力归还。在司法实践中，行为人为了规避刑事责任，往往将刑事犯罪向民事欺诈上描述，行为人是否具有非法占有的目的并不能简单地从行为人的陈述中获得，应以客观标准衡量。

其次，非法占有目的形成的时间可以是在合同签订前，也可以是在合同履行过程中。有的行为人在后手卖房交易前产生非法占有的目的，而有的行为人在前手卖房交易前就产生了非法占有的目的，这均不影响对非法占有目的的认定。

最后，要综合“一房二卖”的具体原因、行为人有无实际履行合同的行为、行为人取得购房款后的处置情况、行为人是否具有返还购房款的能力和意愿等方面的事实对非法占有目的进行综合分析判断，行为人仅仅空头允诺偿还购房款并无实际意义。

总之，在“一房二卖”是构成合同诈骗罪还是民事欺诈的认定中，不管是主观上的目的，还是客观上的欺骗行为，关键要看行为人最终是否非法占有买房人数额较大的财物并拒绝归还或无力归还。

“一房二卖”行为的法律后果

在“ 一房二卖”中，行为人构成合同诈骗罪的，依照《刑法》第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。在案例一中，被告人孔某为偿还自身债务而出售房屋，两次售价无差别，故其“二卖”的目的并非为赚取更高价款。孔某在签订、履行合同过程中隐瞒事实真相，将房屋两次出售，收取的购房款立即用于还债，其非法占有财物的目的和意图明显，符合合同诈骗罪的主观行为特征。在客观方面，孔某在将房屋“二卖”后造成李某无法取得房屋且无法收回购房款，合同诈骗罪客观方面的行为特征亦已具备。因此，主、客观方面均已符合合同诈骗罪的构成要件。

“一房二卖”仅构成民事欺诈的，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，若因出卖人的“一房二卖”行为导致买卖合同履行不能，未获得房屋所有权的买受人有权要求出卖人承担合同违约责任。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条指出，损害赔偿的具体范围包括买受人的直接损失和可得利益损失这两项内容。直接损失的数额通常比较明确，如看房、签订合同等行为产生的经济支出，可得利益损失以合同约定的房屋价款与出卖方违约时的房屋市场价格的差价计算较为妥当。在确定具体数额时，还应充分考虑卖房人的主观恶意程度、过错内容、情节轻重、买房人的已付款数额等一系列因素，合理使用自由裁量权。在案例二中，马某因房价上涨而将房屋“二卖”，并将王某支付的定金及时退还，其目的明显是为了赚取更高价款。因此，不能以合同诈骗罪论处。王某支付的中介费3万元属于其直接损失，房屋差价20万元属于其可得利益损失，马某均应予以赔偿。