借名买房，风险且掂量！

来源：北京市第二中级人民法院微信公众号

时间：2020年10月15日

原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/fe8NV99h3cQzAOyMRJ51xA

借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，对财产安全会造成风险隐患，进而引发大量诉讼。为加强诉源治理，提高人民群众法律意识和风险意识，促进交易安全，10月15日上午，北京二中院召开新闻通报会，对近年来审理的借名买房引发的民事纠纷案件进行通报。

据介绍，2016年至2020年8月，北京二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。其中，所有权确认、物权保护等物权纠纷82件，房屋买卖合同纠纷65件，其他合同纠纷139件，涉继承、离婚、遗赠、赠与等家事纠纷21件，执行异议之诉、债权人撤销权之诉等涉债权人案件11件。

借名买房引发的民事纠纷案件特点有：一是涉及案由众多，法律关系复杂。案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由。二是八成以上纠纷为借名双方争议引起，且多为亲友。三是案件涉及的房屋种类多样，既有普通商品房，又有特殊类型房屋。四是起因不同、类型各异，包括规避政策、冒用身份、转移财产等，往往被法院认定为无效，即使部分借名买房合同被认定有效，也可能面临无法履行等障碍。五是多数案件无书面协议，查清事实较难。由于借名买房多发生在亲友之间，当事人往往不签订书面协议，并且房屋长期保持借名登记状态，导致案件事实难以查清。

北京二中院法官建议：

一是增强守法和风险意识。要严格遵守法律，切莫通过借名买房钻空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房。要充分认识借名买房的风险，防止贪图眼前利益，最终得不偿失。

二是践行诚实守信契约精神。要诚实守信，切莫背信弃义，试图侵占他人合法财产。要诚信诉讼，切莫虚假诉讼，采取恶意串通虚构借名买房的手段，转移财产逃避债务和法院执行，或者损害配偶等其他财产权利人合法利益。否则，不仅要承担败诉风险，还要承担相应法律责任。

三是依法合规行事。要不断提高法律素养，在社会经济活动中应重视签订书面合同，增强证据和法律意识，充分利用公证、律师咨询和见证等法律服务，在钱款经济往来中，采取银行转账等方式代替现金交易，并备注资金往来原因；在分配家庭财产、房屋买卖等经济活动中，要注意采取合法合规方式，避免以买卖之名行赠与之实、通过借名买房转售购房指标等名实不符的行为。

典型案例

案例一：兄弟之间借名买房未签订书面协议

肖某1与肖某2系兄弟关系。2007年，肖某2与房地产开发企业签订《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋，并办理购房贷款，后房屋所有权登记至肖某2名下。后肖某1起诉主张涉案房屋系其为降低购买商品房首付款比例借用肖某2名义购买，购房款实际系其出资，以借名买房为由请求肖某2将房屋所有权转移登记至其名下。双方未签订书面借名买房协议，肖某2亦答辩否认双方存在借名买房约定。

法院审理认为，根据付款转账情况，有理由相信诉争房屋的首付款、贷款均由肖某1一方支付和偿还；诉争房屋的预售合同上预留了肖某1的电话，多份收房单据、票据上均由肖某1签署，且预售合同、房产证、票据原件均由肖某1一方持有，房屋亦由肖某1居住至今，而肖某2对上述情节未能提供合理解释。因此，法院认定诉争房屋为肖某1借肖某2名义所购买，故判决支持了肖某1的诉讼请求。

典型意义：本案为缺失书面协议情况下借名买房法律关系司法认定的典型案例。法院一般通过考察购房款由谁实际出资、房屋实际由谁占有使用和管理、购房合同及房产证等文件由谁持有以及双方对于借名买房动机等问题的合理解释等四方面因素，综合判断当事人之间是否存在借名买房约定。

案例二：兄妹之间主张借名买房，出名人配偶不予认可

宋女士、孙先生原为夫妻关系，宋某东与宋女士为兄妹关系。2008年，宋女士与房地产开发公司签署《北京市商品房预售合同》，约定购买诉争房屋，买受人采取公积金贷款。2011宋女士取得诉争房屋产权证。

2012年，孙先生诉至法院起诉与宋女士离婚，案件审理中宋女士表示诉争房屋出资购房人是哥哥宋某东，法院鉴于双方就房屋权属存在争议未予离婚分割。后宋某东起诉宋女士、孙先生，要求判令宋女士协助宋某东办理房屋产权过户手续。诉讼中，宋某东主张诉争房屋系其为办理公积金贷款买房而借用妹妹名义购买，宋女士表示认可哥哥宋某东的全部诉讼事实及理由，但是孙先生则表示自己亦是涉案房屋的产权人之一，不知道也不认可宋某东与宋女士签署的借名购房协议，更不同意协助宋某东办理过户手续，要求认定该房产系自己与宋女士的共同财产。

法院经审理认为，涉案房屋的购买事实发生在宋女士与孙先生夫妻关系存续期间，房屋虽然登记在宋女士一人名下，但孙先生作为配偶为涉案房屋隐性共同共有人。而借名购房合同并没有孙先生的签字，孙先生明确表示对借名购买的合同不予认可。宋某东与宋女士之间的借名约定仅对合同相对方发生效力，而不能对抗合同约定之外的第三人即孙先生。从公积金贷款房贷政策来看，宋某东借用宋女士购房资格及公积金贷款资格购房，无疑已经涉及了出名人配偶孙先生的切身利益。孙先生坚决不认可涉案合同，且不同意履行上述合同，导致宋某东与宋女士无法如期办理房产过户，即物权无法产生变动。因此，法院未支持宋某东的诉讼请求。

典型意义：本案为借名买房涉及出名人配偶利益的典型案例。在审理该类案件时，为防止当事人双方恶意串通虚构借名买房事实转移房产，侵害配偶等财产共有人权益，法院往往采取更加严格标准。