题下「民法九人行」可快速关注
戴孟勇
中国政法大学民商经济法学院教授
《法学杂志》2020年第9期
　　摘要：按份共有人优先购买权的行使条件包括按份共有人向第三人转让其共有份额和其他共有人以同等条件行使优先购买权。转让人在与第三人订立转让合同后，有义务及时通知其他共有人，其他共有人在合理期限内可以行使优先购买权。按份共有人优先购买权属于形成权，具有对抗第三人的法律效力。一经行使优先购买权，就在其他共有人与转让人之间成立以同等条件为内容的转让合同，其他共有人可以优先于第三人取得共有份额。在对共有份额进行拍卖的场合，优先购买权的行使规则具有特殊性，难以适用《民法典》第305条和第306条的规定。
关键词：按份共有人; 优先购买权; 形成权; 物权法; 民法典
基金项目： 本文得到中央高校基本科研业务费专项资金资助。
 
我国《民法通则》第78条第3款创设的按份共有人优先购买权制度，被《物权法》第101条承袭并在表述上略有改动。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）第9-14条对《物权法》第101条进行了细化和补充。在此基础上，《民法典》第305条、第306条规定了按份共有人优先购买权的行使规则。本文拟围绕这两条规定进行解释论研究，以期有助于对该制度的理解和适用。
一、按份共有人优先购买权的行使条件
《民法典》第305条原封不动地延用了《物权法》第101条，规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”该条第2句没有采用《民法通则》第78条第3款中的“但在出售时”一语，说明第2句并非第1句的例外，无疑是正确的。不过，该条第2句未保留“在出售时”一语，导致按份共有人优先购买权的行使条件欠缺“出售共有份额”要件。为弥补此一疏漏，需要结合《民法典》第305条第1句的规定进行体系解释，为第2句补充上“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的”要件。由此，第305条第1句就包含了两层含义：一是赋予按份共有人转让其共有份额的自由；二是与第2句衔接，将优先购买权的行使条件限定在转让共有份额的情形。
由于按份共有人优先购买权系基于按份共有关系的成立而当然发生，并随着按份共有关系的终止而消灭，故《民法典》第305条第2句规定的实际上不是优先购买权的成立条件，而是其行使条件。根据该条第2句并结合第1句可知，优先购买权的行使需具备两个条件：一是按份共有人转让其共有份额；二是以同等条件行使优先购买权。
（一）按份共有人转让其共有份额
与《民法通则》第78条第3款明确将优先购买权的行使条件限定为按份共有人“出售”其共有份额不同，《民法典》第305条并未提及“出售”一词，从中只能找到“按份共有人转让其共有份额”这一行使条件。如何理解此所谓“转让”？
首先需要明确的是，《民法典》第305条和第306条所称的“转让”，与《民法典》物权编第二章规定的物权的“转让”不同，不是指共有份额的“移转”这一物权变动意义上的“转让”，而是指转让人与受让人订立转让共有份额的合同。原因是，只有在转让人与受让人订立转让合同、而非将共有份额“移转”给受让人的情况下，第306条第1款要求转让人将“转让条件”及时通知其他共有人，才具有保障其他共有人行使优先购买权的积极意义。由此决定，在因继承、企业合并或分立、政府的征收行为或行政处罚等法律行为以外的事实导致共有份额移转的情况下，由于不存在共有份额转让合同，其他共有人自不得行使优先购买权。《解释》第9条规定，“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持”，无疑是正确的。
其次，“按份共有人转让其共有份额”中的“转让”，从体系解释、历史解释和比较法的角度看，应当限缩解释为“有偿转让”，把赠与、遗赠等无偿行为排除在外。《解释》第9条实质上就是把“转让”限缩解释为有偿转让，其所谓“等原因”包括赠与在内。之所以未明确列举赠与，是因为《解释》的起草者担心，如果将赠与明示列出，可能会启发当事人恶意规避法律以架空优先购买权。在司法实践中，有的判决明确指出，在按份共有人将共有份额赠与他人的情况下，赠与的无偿特点和价格的缺乏，致使不存在“同等条件”这一前提，其他共有人无权行使优先购买权。也有判决认为，按份共有人与第三人订立的赠与合同实为有偿转让的，其他共有人有权行使优先购买权。这些做法值得赞同。
再次，“按份共有人转让其共有份额”中的“转让”，是否包括以共有份额抵债的合同？比较法上存在不同的观点和做法。有法国学者认为，《法国民法典》第815-14条第1款要求转让人将转让财产的“价格”通知其他共有人，等于排除了在互易或者抵债的情况下行使优先购买权，因为此时不存在用现金进行的估价。《葡萄牙民法典》第1409条第1款和我国澳门“民法典”第1308条第1款则规定，在按份共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先权。本文认为，按份共有人以共有份额折价偿还金钱债务的合同，本质上与买卖合同无异，其他共有人应有权行使优先购买权。另外，既然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条已经承认，在出租人与抵押权人协议以租赁房屋折价偿还债务时，承租人有权行使优先购买权，那么根据同样的道理，在按份共有人与抵押权人或者其他人协议以共有份额折价偿还金钱债务时，亦应允许其他共有人行使优先购买权。至于按份共有人以共有份额折价抵偿非金钱债务，则可参照互易的情况处理，即除非其他共有人能够履行该债务，否则不得行使优先购买权。
最后，根据《解释》第13条的规定，“按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持……”。该条实际上是采取目的性限缩方法，将按份共有人之间转让共有份额的情况排除在外，以贯彻按份共有人优先购买权制度的立法目的。《民法典》第305条虽未吸纳上述规定，但解释上亦应对该条进行目的性限缩，增加如下但书条款：“但受让人是其他按份共有人的除外”。也就是说，只有在“按份共有人向第三人转让其共有份额”的情况下，其他共有人才能行使优先购买权。
另外，根据《民法典》第726条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得行使优先购买权。根据“同类事物应作相同处理”的正义法则，在按份共有人将共有份额出卖给近亲属时，应当类推适用上述规定，其他共有人不得行使优先购买权。从比较法来看，捷克的民法典、爱沙尼亚的物权法和挪威的共同所有权法都明确规定，在按份共有人出卖共有份额时，若买受人是出卖人的亲属、直系血亲或者配偶、子女，其他共有人不得行使优先购买权。
（二）以同等条件行使优先购买权
《民法典》第305条第2句所称“其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，并非指其他共有人在同等条件下才取得优先购买权，而是指须以同等条件行使优先购买权。换言之，同等条件不是优先购买权的成立条件，而是其行使条件。
按照《解释》第10条的规定，《物权法》第101条所称的“同等条件”“应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”这实际上是以转让人与第三人在转让合同中约定的交易条件作为认定同等条件的标准，符合理论上对同等条件的一般理解。在本条的起草过程中，2014年7月的征求意见稿关于本条列出了两种表述。一种表述为：“人民法院应以转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同所确定的转让价格、履行方式及期限为标准，认定《物权法》第101条所称的同等条件。”另一种表述为：“人民法院在认定是否构成同等条件时，一般应以转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同确定的转让价格、履行方式及期限为标准，但在该条件明显是基于转让共有份额的共有人与共有人以外的买受人之间存在合法特殊关系时，应参考最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（2）项的规定，对其他按份共有人的优先购买权不予支持。”相关的反馈意见多数支持第一种表述。后来经过研究，在第一种表述的基础上修改形成了《解释》第10条。可见，从历史解释的角度看，该条也是以转让人与第三人订立的转让合同的内容作为认定同等条件的标准。
需要注意，转让人与第三人之间的转让合同，原则上应当是合法、有效的合同。如该合同因违法而无效或者被撤销，自不能以其内容作为确定同等条件的标准。例外的是，当转让人与第三人恶意串通，在转让合同中约定较高的价格或者严苛的付款条件，以阻碍其他共有人行使优先购买权时，虽然该合同应当认定为无效（《民法典》第154条），但仍应允许其他共有人行使优先购买权，否则既无法制裁转让人的违法行为，也难以保护其他共有人。因此，应根据转让人与第三人之间的真实交易价格确定同等条件；无法查明真实交易价格的，应根据法院委托的评估机构评估的价格确定同等条件。另外，在转让人与第三人之间的转让合同因其他共有人行使优先购买权而不生效、失效《民法典》第158条或者被解除的情况下，由于根据该转让合同确定的同等条件并不违法，故不影响因行使优先购买权而成立的转让合同的效力。可见，行使优先购买权所需的同等条件，并不要求跟转让人与第三人之间的转让合同内容绝对一致。当然，正如《解释》第12条第2款第1项规定的那样，其他共有人虽主张行使优先购买权，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，因不符合以同等条件行使优先购买权的规则，自不能发生行使优先购买权的效果。
二、转让人的通知义务
《民法通则》第78条第3款和《物权法》第101条都未规定转让人的通知义务。《解释》第11条虽然根据转让人是否通知其他共有人的情况，分别规定了优先购买权的行使期限，但也未明确转让人有无通知义务。与此不同，《民法典》第306条第1款第1句明确规定了转让人的通知义务：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。”如何解释此一规定？
首先，关于通知义务的产生时间，由于《民法典》第305条第2句规定的“同等条件”和第306条第1款第1句规定的“转让条件”，都是根据转让人与第三人之间的转让合同的内容确定的，故通知义务应当产生于转让人与第三人的转让合同成立之时。这与第726条第1款主文要求出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”有所不同。
其次，关于通知义务的内容，《民法典》第306条第1款第1句指明是“转让条件”。该“转让条件”与第305条第2句所称的“同等条件”应当作相同解释，也即指转让人与第三人之间的转让合同的内容。这与第726条第1款规定的出租人的通知义务的内容有别，因为后者要求出租人应当在出卖房屋之前通知承租人，故其通知义务的内容只能是出卖意图、拟出卖的价格等基本信息，不会是出租人与第三人订立的买卖合同的内容。
再次，关于通知义务的履行时间，《民法典》第306条第1款第1句要求转让人应当“及时通知”。所谓“及时通知”，并非指转让人与第三人订 立转让合同后就要立即发出通知，而是指在客观上能够通知的情况下，转让人应在一个理性之人可合理期待的期限内通知其他共有人。
最后，关于违反通知义务的法律效果，《民法典》第306条第1款虽无明文，但显然不影响其他共有人在知道同等条件后的合理期限内行使优先购买权。理论上认为，转让人的通知义务属于附随义务，违反通知义务会产生两个法律效果：一是导致优先购买权的行使期间不开始计算；二是转让人须对其他共有人承担赔偿责任，赔偿范围包括履行利益在内。当然，其他共有人如在合理期限内行使了优先购买权，只能请求转让人赔偿因违反通知义务给其造成的直接损失，例如为查明同等条件所支付的费用。
三、按份共有人优先购买权的行使期间
按份共有人优先购买权作为一项形成权，自应在一定期间内行使，该期间属于除斥期间。《解释》第11条根据按份共有人之间有无约定和转让人是否向其他共有人发出通知，分别规定了优先购买权的不同行使期间。首先，按份共有人之间对行使期间“有约定的，按照约定处理”。其次，按份共有人之间事先未约定行使期间的，以转让人在向其他共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明的行使期间为准；通知中未载明行使期间或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，行使期间为15日（第11条第1、2项）。最后，按份共有人之间事先未约定行使期间，转让人也未向其他共有人发出通知的，行使期间为其他共有人“知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起”15日（第11条第3项）；无法确定其他共有人知道或者应当知道同等条件的时间的，行使期间为共有份额权属转移之日起6个月（第11条第4项）。其中，15日属于主观期间，6个月属于客观期间，后者构成对前者的限制。
关于按份共有人优先购买权的行使期间，《民法典》第306条第1款第2句仅规定：“其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权”。如果《解释》第11条在《民法典》生效后被废止，就需要根据第306条第1款第2句的规定，结合转让人是否履行通知义务等情况，分别确定行使优先购买权的“合理期限”的起算点及其长度。详言之：
其一，在转让人履行通知义务的情况下，《民法典》第306条第1款第2句应当解释为，其他共有人须在通知到达之日起的“合理期限”内行使优先购买权。按照第726条第2款的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”因按份共有人优先购买权及其标的在法律评价上并不比房屋承租人优先购买权及其标的更为重要，故第306条第1款第2句规定的“合理期限”，在解释上应以不超过15日为宜。当然，如果按份共有人之间事先约定了行使期间，或者转让人在通知中指定了长于15日的行使期间，自应以事先约定的或者转让人指定的行使期间为准。
其二，在转让人未履行通知义务的情况下，结合《民法典》第199条关于除斥期间起算点的规定可知，其他共有人仍可自知道同等条件后的“合理期限”内行使优先购买权。该期限也应以不超过15日为宜。不过，如果其他共有人知道同等条件的时间过迟，则仍然允许其在知道后的15日内行使优先购买权，就会危害法律秩序的稳定。为避免出现这种现象，可以参考《解释》第11条第4项或者《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（四）》第21条第1款但书的规定，将《民法典》第306条第1款第2句解释为含有如下内容：其他共有人最迟须在共有份额转移给第三人之日起的一个相对较长的“合理期限”内行使优先购买权，该“合理期限”可以确定为6个月或者1年。
四、按份共有人优先购买权的行使方式
《民法典》第305条、第306条虽然规定其他共有人“在同等条件下在合理期限内”可以行使优先购买权，但没提到行使优先购买权的具体方式。《解释》第12条第1款也未明确优先购买权的行使方式究竟是什么。实际上，优先购买权的行使方式与其法律性质密切相关。根据《德国民法典》第464条的规定和德国民法理论，该法第463条以下规定的债权性先买权性质上属于形成权。行使先买权的意思表示是单方的、需受领的意思表示，不得附条件。自该意思表示到达出卖人之时起，就在先买权人和出卖人之间成立以同等条件为内容的买卖合同。我国台湾学者对于优先购买权的法律性质及行使方式也持同样见解。
对于优先购买权的法律性质，我国学界虽然存在优先缔约请求权说、附强制缔约义务的请求权说、物权说、债权说、期待权说等不同见解，但主流观点赞成形成权说或者附条件的形成权说。最高人民法院的法官在解释按份共有人优先购买权的法律性质时，也采用了形成权说或者附条件的形成权说。附条件的形成权说所称的条件，主要是指优先购买权的行使须以出卖人与第三人订立买卖合同为条件，故该说实际上与形成权说并无区别。笔者赞成形成权说，因为出卖人与第三人订立买卖合同只是优先购买权的行使条件，不能说明优先购买权本身或其行使行为附有条件。
既然按份共有人优先购买权属于形成权，其行使方式就与同属于形成权的解除权的行使方式相同，都是单方的、需受领的意思表示。在确定其他共有人行使优先购买权的具体方式及法律依据时，可以根据是在裁判外还是通过裁判途径行使优先购买权，类推适用《民法典》第565条关于解除权的行使方式的规定，得出如下解释结论：
其一，其他共有人在裁判外依法行使优先购买权的，应当将以同等条件购买的意思表示（行使表示）送达转让人，行使表示自到达转让人时生效；转让人对行使表示有异议的，任何一方均可请求裁判机构确认行使表示的效力（类推《民法典》第565条第1款）。当然，由于形成权的行使原则上不得附条件或者附期限，而优先购买权的行使不仅关涉转让人与其他共有人之间的转让合同的成立，还会影响转让人与第三人之间的转让合同的履行乃至效力，更不能允许对行使表示附条件或者附期限，故《民法典》第565条第1款第2句关于“通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除”的规定，尚不能类推适用于行使表示。
其二，其他共有人直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张优先购买的，行使表示自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达转让人时生效（类推《民法典》第565条第2款）。其他共有人在起诉状或仲裁申请书中请求转让人将共有份额移转给自己或者请求转让人承担“侵害”优先购买权的赔偿责任的，应解释为其裁判请求中同时包含了行使表示。
五、按份共有人优先购买权的行使效果
尽管根据《民法典》第306条第1款的规定，通知义务产生于转让人与第三人订立转让合同之时，但为避免因优先购买权的行使而发生纠纷，转让人也可在与第三人订立转让合同前，先将转让意图、转让价格等内容通知其他共有人，征询其他共有人是否愿意受让共有份额。该通知依其内容可能构成要约邀请或者要约，在此基础上双方可以通过“要约、承诺方式”订立转让合同（《民法典》第471条以下）。此时转让合同的成立乃是双方自由协商的结果，并非其他共有人直接行使优先购买权所致。
在转让人与第三人订立转让合同后，无论转让人是否履行了通知义务，只要其他共有人知道同等条件，就可在《民法典》第306条第1款规定的“合理期限”内行使优先购买权，由此产生以下两个法律效果：
（一）在其他共有人与转让人之间成立转让合同（形成性效果）
由于按份共有人优先购买权属于形成权，故其他共有人行使优先购买权的直接法律效果，就是从行使表示到达转让人之时起，在双方之间成立以同等条件为内容的转让合同。这是按份共有人优先购买权的形成权性质的体现，可以称之为形成性效果。《解释》第12条第1款关于“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持”的规定，也承认了这种形成性效果。《民法典》第471条规定当事人可以采取“要约、承诺方式”以外的“其他方式”订立合同，其中就包含了权利人通过单方行使优先购买权的方式订立合同的情况。在裁判程序中，若其他共有人能够证明在提起诉讼或申请仲裁前已向转让人发出行使表示，行使表示到达转让人的时点即为转让合同成立的时间；如不能证明行使表示到达转让人的时点，或者系直接以提起诉讼或申请仲裁的方式行使优先购买权，起诉状副本或仲裁申请书副本送达转让人的时点就是转让合同成立的时间（参照《民法典》第565条第2款）。
需要注意的是，其他共有人与转让人之间成立的转让合同，其内容未必和转让人与第三人之间的转让合同完全相同。例如，后一转让合同中约定以其他共有人放弃行使优先购买权为生效条件，或者以其他共有人行使优先购买权为解除条件，或者约定当其他共有人行使优先购买权时转让人有权解除合同，这类约定对其他共有人就不发生效力，前一转让合同中不应包含这些条款，否则就会推翻行使优先购买权的法律效果。
（二）其他共有人优先于第三人取得共有份额（优先性效果）
因优先购买权的行使而在其他共有人与转让人之间成立转让合同后，如果转让人与第三人之间的转让合同因该事实的发生而不生效、失效或者被解除，第三人就无法取得共有份额，其他共有人则可通过转让合同的履行取得共有份额，双方不会发生权利冲突。
在其他共有人行使优先购买权之后，如果转让人与第三人之间的转让合同依然有效存在，就会在转让人与第三人、转让人与其他共有人之间形成二重买卖关系。于此情形，由于按份共有人优先购买权具有对抗第三人的效力，使得其他共有人在转让合同中享有的共有份额移转请求权也具有对抗效力，故其他共有人应当优先于第三人取得共有份额。这是按份共有人优先购买权的“优先”效力的体现，可以称之为优先性效果。详言之：
其一，在转让人尚未将共有份额移转给第三人的情况下，如果第三人和其他共有人都请求转让人向自己移转共有份额，因其他共有人的优先购买权和因行使该权利而产生的共有份额移转请求权具有对抗效力，故裁判机构不应当按照处理二重买卖的一般规则进行裁判，而应支持其他共有人的共有份额移转请求权。由此，其他共有人即可优先于第三人取得共有份额。
其二，在转让人已经将共有份额移转给第三人的情况下，其他共有人如何优先于第三人取得共有份额？从比较法来看，《德国民法典》第1098条第2款规定，物权性先买权对于第三人来说，具有为保全因行使先买权而发生的所有权移转请求权的预告登记的效力。按照该法第883条第2款的规定，预告登记后债务人对土地或权利所作的处分行为，在妨害或侵害请求权的限度内对债权人相对无效。由此，先买权人行使物权性先买权之后，由于出卖人与第三人所为的处分行为相对于先买权人无效，先买权人自可通过债权请求权的行使而取得所有权。我国《民法典》虽无类似于德国法上物权性先买权的规定，但第221条第1款第2句关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，实质上也赋予了预告登记权利人的债权请求权以对抗第三人的效力。鉴于按份共有人优先购买权以及因行使该权利而产生的共有份额移转请求权具有对抗第三人的效力，与预告登记所保全的债权请求权的对抗效力类似，故可类推适用关于预告登记的规定，认定转让人向第三人移转共有份额的行为相对于其他共有人不发生物权变动的效力。于此情形，由于共有份额仍然归属于转让人，其他共有人自得通过行使共有份额移转请求权，从转让人处取得共有份额。
六、按份共有人优先购买权的竞合
在转让人向第三人转让共有份额的情形，如果有两个以上其他共有人都行使优先购买权，就会发生优先购买权的竞合。对此问题，一种常见的立法例规定，其他共有人按照各自的共有份额比例分配被转让的份额。《法国民法典》第815-14条第4款原则上也采此做法，但承认其他共有人可以另作约定。
在吸收《解释》第14条的基础上，《民法典》第306条第2款规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”这与《公司法》第71条第3款第2句和《法国民法典》第815-14条第4款的规定类似。有疑问的是，根据此一规定，两个以上其他共有人是应当先通过协商或者按照各自的共有份额比例确定各自的购买比例，然后再依各自的购买比例分别行使优先购买权，还是应当先分别以同等条件各自行使优先购买权，然后再通过协商或者按照各自的共有份额比例确定各自的购买比例？笔者赞成后一种解释，因其符合优先购买权的形成权性质，并有多数人之债和按份之债的法理作为支撑。兹分析如下：
首先，根据按份共有人优先购买权的形成权性质可知，只要某个共有人在行使期间内知悉同等条件，不需要与其余共有人协商，就可径直向转让人发出行使表示，由此在双方之间成立转让合同。后一种解释与优先购买权的形成权性质及其行使方式、行使效果完全吻合。前一种解释为优先购买权的行使设置了“应当先确定各自的购买比例”的前提条件，不仅违背优先购买权的形成权性质，也增加了其他共有人行使优先购买权的障碍。
其次，在优先购买权的行使期间内，如有两个以上其他共有人分别向转让人发出行使表示，就会在转让人与其他共有人之间分别成立两个以上内容完全相同的转让合同。由于转让人只负有一项给付义务，即移转其共有份额，也只能获得一次对待给付，即收取转让价款，故这些转让合同之间并不构成多重转让关系，而是形成多数人之债的关系。此一多数人之债中涉及的两个标的，即被转让的共有份额和相应的转让价款，性质上都属于可分给付。
最后，按照大陆法系的通行立法例，对于以同一可分给付为标的的多数人之债，除法律另有规定或者合同另有约定外，应当作为按份之债处理，即多数债权人或多数债务人应当按照各自的份额享有债权或者负担债务。《民法典》第517条也将标的可分的多数人之债规定为按份之债（第1款），按份债权人或者按份债务人的份额难以确定的，视为份额相同（第2款）。结合该条规定可知，因两个以上其他共有人都行使优先购买权而产生的多数人之债，应当作为按份之债处理：一方面，针对转让人享有的共有份额移转请求权，两个以上其他共有人应当按照各自的份额享有按份债权；各自的份额首先应根据其他共有人协商一致的购买比例确定，协商不成的应按照行使优先购买权时各自的共有份额比例确定。另一方面，向转让人负有的支付价款的义务，两个以上其他共有人也应按照各自的份额负担按份债务；各自的份额与他们在共有份额移转请求权中各自享有的份额相同。
七、拍卖共有份额时按份共有人优先购买权的行使规则
在通过拍卖方式转让共有份额的情况下，由于拍卖成交前无法确定同等条件，转让人自无从履行“将转让条件及时通知其他共有人”的义务，其他共有人也无法“在合理期限内行使优先购买权”。可见，《民法典》第306条第1款不能适用于拍卖共有份额的情形。但这并不意味着在拍卖共有份额时按份共有人优先购买权就被排除了。从《民法典》和相关司法解释的规定看，在拍卖共有份额的场合，其他共有人仍可行使优先购买权，只是其行使规则较为特殊而已。
（一）强制拍卖中按份共有人优先购买权的行使规则
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《规定》）规定了强制拍卖中优先购买权的行使规则，这些规则也适用于强制拍卖共有份额的情况。据此可知，在对共有份额进行强制拍卖时，首先，法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知其他共有人于拍卖日到场；其他共有人经通知未到场的，视为放弃优先购买权（第14条）。其次，在拍卖过程中，当其他竞买人有最高应价时，其他共有人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归其他共有人；如有更高应价，而其他共有人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人（第16条第1款）。最后，在拍卖过程中，如有两个以上其他共有人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人（第16条第2款）。这些规则与《民法典》第306条规定的行使规则判然有别。
在通过网络司法拍卖程序拍卖共有份额的情况下，其他共有人行使优先购买权的具体规则适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定（第6条、第13条、第16条、第19条、第21条）。在拍卖过程中，如有两个以上其他共有人以相同价格出价，共有份额由出价在先的共有人竞得（第21条第3款）。这与《规定》第16条第2款采用的抽签决定规则又有不同。
（二）任意拍卖中按份共有人优先购买权的行使规则
根据《民法典》第727条，在出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的情况下，承租人有权行使优先购买权。根据“同类事物应作相同处理”的正义法则，在按份共有人委托拍卖人拍卖共有份额的情况下，应当类推适用第727条，即按份共有人应当在拍卖5日前通知其他共有人；其他共有人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。在任意拍卖中其他共有人行使优先购买权的具体规则，可以根据《拍卖师操作规范（SB/T10692-2012）》第8.3条规定的拍卖操作程序处理，该程序与《规定》第16条规定的程序基本相同。
（三）拍卖程序中按份共有人优先购买权的行使规则的特殊性
虽然从解释论的角度说，无论对共有份额进行强制拍卖还是任意拍卖，其他共有人均可行使优先购买权，但其行使规则却极为特殊，表现在：其一，关于通知义务，强制拍卖中法院应在拍卖5日前通知其他共有人，任意拍卖中转让人应在拍卖5日前通知其他共有人。其二，作为行使优先购买权的前置条件，其他共有人须报名参加拍卖程序，按照拍卖人的要求交纳竞买保证金。其三，只要第三人的竞买报价是最高价格，其他共有人即可行使优先购买权，无需转让人与第三人之间成立转让合同。其四，优先购买权的行使方式并非单方意思表示，而是以其他共有人以最高价格买受的表示为要约，以拍卖师落槌成交的行为为承诺。其五，优先购买权的行使效果虽然也是在转让人与其他共有人之间成立买卖合同，但转让人与第三人之间却不会产生转让合同，故行使优先购买权的共有人可以顺利取得共有份额。其六，对于按份共有人优先购买权的竞合问题，以抽签方式决定受让人或者由出价在先的共有人竞得。这些特殊性决定了《民法典》第305条、第306条规定的优先购买权行使规则难以适用于拍卖共有份额的情形。因此，在解释和构建按份共有人优先购买权的行使规则时，需要将拍卖共有份额的情况作为例外处理。

（本文首发于《法学杂志》2020年第9期民法典物权编的阐释栏目（第51—61页），为阅读方便，脚注从略。）
 
转自 民法九人行