【摘 要】上世纪九十年代以来，我国大陆地区借鉴了我国香港地区的实践经验和商品房买卖的具体做法，逐步建立了我国大陆地区的商品房预售制度。近年来，随着我国内地房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资/买卖方式，已逐渐成为商品房销售的主要方式。但由于商品房预售监管法律制度不完备，在商品房预售制度实施过程中，出现了非常多的问题。本文拟就我国商品房预售制度的相关问题作一些粗浅的探讨，以期对我国商品房预售制度的完善有所裨益。 
　　【关键词】房地产；预售制度；概念；作用；问题；建议 
　　一、商品房预售制度的概念及其作用 
　　（一）商品房预售制度的概念 
　　商品房是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅！商业用房以及其他建筑物"商品房买卖分为商品房现售和商品房预售两种形式。商品房预售，也称为期房买卖，是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据销售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式 
　　（二）商品房预售制度的作用 
　　1、有利于欲购人的利益 
　　商品房预售制度为预购人投资增辟了一条新的途径，许多预购人将房地产业视为一项投资，期待房地产升值，从而获取升值后的收益，因此楼花预售这种商品房销售模式具有融资功能，可使预购人具有一定的获利空间。 
　　其次、对于预购人而言，从房地产开发企业开夕蝴售--楼花力到商品房正式竣工交付使用之间尚有一段较长时间，房地产业的行情处于变动状态，预购时的房价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价也会促使人们乐于成为商品房预售合同的买方。 
　　2、有利于房地产开发商的利益 
　　对房地产开发商来说，采用商品房预售的售卖方式，不仅使房地产开发企业可以在施工过程中获得一部分建设资金，加快资金的回笼，减轻借贷的压力，而且大大地推动商品房的销售，把房地产市场变化的风险部分地转移出去"商品房预售制度由房地产开发企业创制，那么他们理所当然地是这种制度的最大受益者。 
　　二、关于我国商品房预售监管法律制度现状的思考 
　　总体上讲，目前我国规制商品房预售的法律体系比较完善。但随着我国经济的发展，房地产市场发展迅猛，大量的新问题层出不穷。法律的滞后性特点显现出来，主要存在以下几方面的问题： 
　　（一）缺乏完善的预售资金监管体系 
　　当前，我国没有规制使用房屋预收款的相关法律与监管规定，尚没有形成比较成熟完善的预售资金监管体系。部分开发商为了追求所谓的经济效益与规模效应，在资金不足的情况下，擅自将预售款用到其他非建设项目当中，或者将已经预售的商品房向银行抵押以获得贷款，出现问题时，开发商为逃避当事人的追究以及相应的法律制裁，甚至捐款而逃，工程无法继续进行形成“烂尾楼”，使得购房者无法在规定的时间得到交付实现合同目的，难以办理相关的产权登记等严重后果发生。 
　　（二）法律规定不完善，行政监管薄弱 
　　房地产市场准入和退出的法律机制未随市场的发展作相应的调整，对不合格开发商的标准缺乏阶段性调整，这就需要一些行政监管措施。我国采取准则主义的市场准入门槛并不高，符合资质条件的开发商只需向有关部门申请登记，登记机关审查合格便可对其授予合法主体资格，而无需行政机关逐级审批。对于开发商的信用度也没有具体规定，更没有统计或对其进行信用管理与跟踪。 
　　市场退出就是当企业不具备参与此项活动的资格时，根据法律的规定要退出市场。然而现实情况却是一些不符合国家法规的或已经不适应市场规律不再具有从事房地产开发实力的企业要么很难退出市场，要么利用不完善的退出机制来逃避责任。不管企业处于哪种阶段都是比较自由的，容易造成大量企业过度和无序涌入，加剧市场风险，我国对它们的管理缺少明晰灵活的监管机制，如何规制这些市场主体混乱的问题有待完善。 
　　三、完善我国商品房预售制度的建议 
　　（一）完善商品房预售资金监管制度 
　　1.商品房预售资金监管主体的确定 
　　对商品房预售资金实行监管，首先要解决的问题就是监管主体的确定“在确定监管主体时应当考虑几方面因素，第一，监管主体的独立性，监管机构本身在经济利益上应保持相对的独立性，与被监管者没有利益上的共通性，不能通过其监管行为从被监管者收益中获取利益，监管主体的独立是监管者能够正确履行监管职能的基本要求；第二，监管能力，商品房预售涉及到建筑和金融等多个领域，要求监管者具备建筑工程的专业知识，足够的管理知识，掌握与工程建设相关的法律！法规知识，要具有一定的金融和经济方面的知识，在技术上能够控制预售款的流向，对开发商提供的相关资料能够做出迅速而有效的判断；第三，责任能力，监管主体在行使权力的同时，必须具有相应的责任能力，能够对为其行为独立地承担相应的法律后果，监管机构必须具有独立的人格，具有一定的财产，以保证其履行监管职能并依法承担责任”。 
　　2.商品房预售资金监管内容的确定 
　　商品房预售资金监管主要涉及监管范围、预售资金的收存和拨付以及法律责任等内容。更具体的体现在以下几个方面：（l）关于预售资金监管协议和监管范围（2）关于预售资金的收存和拨付（3）关于法律责任 
　　（二）完善房地产市场准入和退出机制 
　　完善的措施包括立法上的完善和制度上的完善，在立法上，就是有针对性的、详细的法律条文来补充，在制度上可以建立开发商信用考评机制，保护信誉好的企业从事房地产开发，促使实力低信誉差的企业有序退出市场，净化房地产市场氛围。行政主管部门对房企的资质与信用管理建立统一的账户，也能更好的让公众查阅，便于购买。 
　　四、结束语 
　　商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，保障了房产市场快速有序的发展，它在推动房地产面向市场化以及繁荣房地产市场的舞台上发挥了重要作用，同时我们应该认识到此制度存在着执行上的漏洞需要填补，还有许多不足和需要完善的地方。应当完善相应的法律法规，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加强对预售资金的监管，健全惩罚性赔偿制度，建立风险分担机制，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益。 
　　【参考文献】 
　　[1]陈耀东.商品房买卖法律问题专论.北京： 法律出版社，2003. 
　　[2]张薇.完善我国商品房预售制度的法律思考[D].北京：北京交通大学，2008. 
　　[3]张为华，美国消费者保护法[M]，北京：中国法制出版社，2001：01.

作者 : 未知

转自 福建省房协管理和市场委员会