四、民事法律行为是部分不动产登记的前提和基础

  1.申请不动产登记的主体取决于民事法律行为的参与主体

  《民法总则》第一百三十四条规定了民事法律行为可以基于单方、双方、多方的意思表示一致成立。就不动产的取得和处分，也相应也会出现单方、双方、多方法律行为，如赠与不动产只需赠与人的单方意思表示就可成立，可由赠与人直接申请将自有不动产赠与登记给受赠人，登记机构凭其单方意思即可受理。生活中常见的双方意思表示就是买卖、抵押等合同行为，需要双方申请不动产登记。而合伙人处理合伙不动产可能涉及多方行为，需要合伙人共同申请登记。

  2.不动产登记所依据的民事法律行为应当采用书面形式或特定形式

  《民法总则》第一百三十五条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。在不动产登记中，要求当事人都提供申请材料，而申请材料均以书面体现，一方面是因为申请材料是登记资料的组成部分，涉及所有权、使用权的申请材料都需要长期保存，另一方面书面材料是证明事实或法律行为的最好形式。还因为有些材料是法律法规有特别规定，如抵押合同应当书面形式。对于口头等非书面形式是否可以成为申请登记材料，实践中难以认定真假，一般不予采纳。如根据《继承法》规定，遗嘱可以采用五种形式：公证、自书、代书、录音、口头。公证遗嘱由于有公证机构介入，登记机构无需辩别真假，自书和代书遗嘱如果留有字迹虽然可通过笔迹鉴定可识别真假，但识别难度已经加大，而录音和口头遗嘱的识别难度就更大了。由于当前我国民事主体的诚信体系不够健全，对于没有公权力介入或有关机关证实的书证，登记机构难以把握其真实性，而仅靠当事人声明则往往出现虚假情形。因此，在当前环境下，对于当事人缺失的、证明法律行为事实的书证应以司法或其他公权机构认定的为准。尽管《继承法》规定了五种遗嘱形式，但用于不动产登记则应以书面表现形式为根本要求，否则行政效能将丧失，登记的准确性将大打折扣。

  3.无效或被撤销的民事法律行为导致登记失去合法性

  《民法总则》第一百五十五条规定，无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律效力。大量不动产登记因民事法律行为而发生，当民事法律行为撤销或认定无效，则应办理撤销登记，无需当事人另行提起行政诉讼予以撤销登记。尽管《民法总则》规定了什么行为是无效的、什么行为可以撤销，但如何判断并非登记机构所能，因此，作为登记机构应当根据生效法律文书办理相应的不动产登记。

  五、不动产登记申请中的委托代理

  《民法总则》规定的是民事法律行为的代理，代理申请登记并非民事法律行为，而是启动行政行为的前提，不应与民法中的代理相混淆。例如，《民法总则》规定不得自己代理或同时代理，就是为了使合同双方的利益不因一方行为而受侵犯。而代理申请登记是不存在自己代理或同时代理的，处分不动产合同的一方可以委托另一方申请登记，处分不动产的合同双方也可以委托同一人申请登记，因为申请登记只是基于已发生的合同约定而产生的进一步保护各自权利的行为，随后的登记行为是登记机构作出的，不可能会发生损害一方的行为（除非委托书为假，不是委托人真实委托）。也正因如此，为防止处分不动产申请登记中委托书出现虚假，《不动产登记暂行条例实施细则》规定了处分不动产的委托书要经公证或委托人直接在登记机构办理委托手续。

  六、不动产登记要善于应用相关部门公开的民事信息

  就法人而言，《民法总则》第六十六条规定法人登记机关应当及时公示法人登记的有关信息。这意味着只要是已经登记的法人都可在登记机关的网站上查知最新信息，营利性法人是经依法登记成立的，所以必然有公示信息。因此，法人申请不动产登记时，对于法人未提供或提供的营业执照等法人身份证明是未经有权机关核实的复印件的，可通过法人登记机关网站查知核对，这样既可省却法人单位每次申请登记提供相同的身份材料，也便于登记机构获知身份材料的真实性。同理，对于自然人，从出生到死亡，其间发生的出生证明、身份证明、结婚证明、死亡证明都是由卫生、公安、民政等公法机构颁发的，登记机构如果能与这些部门的信息达到互通共享，同样可以减轻当事人的负担，大大提高登记工作效率。

  【来源】微信公众号：不动产登记

  【作者】无锡市不动产登记中心 陈亚菁