《民法总则》是我国民法典的重要组成部分，是《民法通则》的修订版，是应社会发展需要而对民事主体、民事法律关系等作出的适时调整与完善，其中自然人、法人、非法人组织、民事权利、民事法律行为、代理等章节的规定均与不动产登记有着千丝万缕的联系，影响着不动产登记工作。由于不动产登记是基于民事主体的申请、对以不动产这一重大财产为标的而发生的民事行为结果进行的登记确认。因此，学习《民法总则》，深入理解其法理，无疑对做好不动产登记大有裨益。

  一、不动产登记申请主体和权利主体之自然人

  1.自然人主体证明材料

  根据《民法总则》可知，成为自然人以出生证明为始点，自然人的消亡以死亡证明为准。不动产权利人与申请登记主体不同，自然人只要真实存在，无论有无民事行为能力都可以成为权利人，作为登记记载的重要要素——权利人主体，需要记载其姓名、身份证号等身份信息。而申请登记的主体则必须具有民事行为能力，申请登记的当事人则应当为具有民事行为能力的成年人。判断其为合法申请主体的依据有两点：一是提供身份证明（境内自然人为身份证，境外则分别是护照、台湾居民来往大陆通行证、港澳来往内地通行证等），二是申请登记的行为正常，能配合登记人员完成查验材料、询问等程序。当权利人死亡，则发生继承事实，继承人申请继承登记则要提供权利人的死亡证明，根据《民法总则》第十五条，死亡证明可以户籍登记或者其他有效身份登记记载为准，实践中可以有更多种表现形式，如医院证明、派出所证明、民政局证明等。

  2.非完全民事行为能力人之不动产的申请登记

  非完全民事行为能力是指无或限制民事行为能力。一方面是非完全民事行为能力的认定问题。由上可知，不动产权利人可以是非完全民事行为能力人，从登记角度而言，申请主体为此类自然人取得不动产权利而申请的登记通常是维护此类群体的权利，因此，对于其取得不动产登记，登记机构可以不再询问监护人的意思表示，而直接根据监护人提供的申请材料予以登记。而当处分此类自然人的不动产申请登记时，应当核实权利人是否仍为非完全民事行为能力人。根据《民法总则》，非完全民事行为能力成年人的认定应由法院作出，因此，从严格意义上说，民政部门、社居（村）委等基层组织出具的对非完成民事行为能力的认定书均不能在申请登记时采用。另一方面是认定了非完全民事行为能力后，还要确定监护人。未成年人的法定监护第一顺序是父母，非完全民事行为能力成年人的法定监护第一顺序是其配偶，现实中普通由以上两个法定第一顺序人承担监护责任，因此申请登记可由以上两类监护人执行，当不存在第一顺序监护人时，则要按法定后顺位有监护能力的人作监护人。此外，处分此类人员的不动产申请登记，是否要全体监护人共同申请的问题，对此《民法总则》没有提及。《民法总则》只是规定了“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。在实际工作中还得具体问题具体分析，通常为非完全民事行为能力人取得不动产申请登记行为是为被监护人赋权的过程，只需其中之一的监护人申请登记即可，但如果处分非完全民事行为能力人的申请登记则不能一概而论。以未成年人来说，当为了未成年人的利益处分其不动产时，原则上应由父母共同申请登记，但如果其中一方监护人能够拿出证据证明确实迫于紧急而且另一方不予配合的情况下也可由其独自代理处分。

  3.个体经营户、农村承包经营户申请登记

  《民法总则》规定个体经营户和农村承包经营户，其既可以是单一自然人，也可由家庭成员共同组成。如父子共同成立个体经营户，农村承包经营户即集体组织成员，也可由家庭成员共同组成。不动产申请登记既可以字号为其主体名称，也可以组成成员为共同主体申请登记。当以字号为主体的个体经营户与个体之间进行主体转换申请登记的，则可按变更登记申请，因为个体工商户只是个字号，事实上承担法律责任的是自然人。

  二、法人与非法人组织的不动产登记中关注的问题

  1.有些组织不需登记

  并非所有的法人都需登记领取营业执照，现实中常见的军队、武警部队等尽管是正规组织但并不需要到有关部门登记。证明其合法身份的材料通常是各类批准文件。根据《民法总则》第八十八条，依法不需要办理法人登记的，从成立之日起，具有事业法人资格。所以法人登记证并非法人身份的必收件。村委会、居委会等民间自治组织并不需要登记领取登记证，只要成立即成为合法组织。例如，村委会作为申请人一般是为村集体成员的不动产申请登记，不动产的权利人是村集体成员，村委会作为村民的自治组织，可以代为申请村集体土地所有权、集体土地使用权及房屋所有权登记。

  2.对外承担责任的是法人而不是股东等个人

  法人的不动产经法定代表人或委托代理人申请登记后，法人成为不动产权利人主体，由于对外承担法律责任的是法人而不是法定代表人，同时法人处分不动产时应由法人作出意思表示，而代表法人意思的载体便是法人公章。当然，根据《公司法》，法定代表人代表公司的行为可以视作公司行为，由公司对外承担责任。因此，申请处分法人不动产登记时，只要盖有法人公章的申请书及有关材料即可认为法人对其不动产的处分对第三人产生效力，登记机构不需要收取法人内部处分不动产的一系列程序、决议。如果法人内部因违反章程而擅自处分不动产，则法人可向擅自处分的有关人员追究责任，第三人如为善意取得，则其与法人发生的处分行为仍是合法有效的，因此登记也是合法的。如果第三人并非善意取得，若法院判决撤销处分合同，则登记机构凭生效判决书可以撤销登记，登记机构不会承担法律责任。当然，由于法定代表人根据《公司法》有权代表法人对外行使法人权利，因此，申请不动产登记时如仅有法定代表人签字或盖章而没有法人公章的，也认为是其代表法人的行为，对外产生法律效力，因错误申请登记的责任仍由法人承担，法人再根据《公司法》追究法定代表人责任。

  三、不动产登记中对民事权利保护的情形

  1.个人信息中的隐私权保护

  隐私权是个人所拥有的一项重要权利。不动产登记中收集并保管了大量个人信息，既包含个人身份信息，又包含个人房产信息（包括居住、商业、办公等）。作为政府行政部门信息的组成部分，要区别情况进行有条件公开，既起到登记公示效力，又防止因公开信息而侵犯个人隐私。如何区别情况呢？一要视查询人的类别而分别给予不同的查询内容，二要视查询目的而提供不同的查询内容。合法的查询人大致有三类：第一类是登记簿记载的权利人，由于不涉及他人隐私，该权利人可以查询复制登记簿上所有信息以及由其当时申请登记时提供的材料；第二类是与权利人有关的利害关系人，该利害关系人必须与登记簿上权利人形成法律上的利害关系，如继承关系、婚姻关系、买卖关系、租赁关系等，但其查询内容有所限制，只能查不动产的自然状态、权利状态，不能查询权利人提供的申请材料；第三类是公法机构因执行公务、处理案件需要查询登记簿，只能查询与执行公务相关的不动产登记信息，当然其可根据需要查询申请材料。

  2.不动产抵押以担保合法债权的可申请登记

  《担保法》规定了对于经济活动中因借贷、买卖、货物运输、加工承揽等形成的债权，可以不动产作抵押担保，保障其债权实现。《民法总则》第一百一十八条规定民事主体之间的债的类型有侵权行为、合同、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，要比《担保法》规定的债权来得更广泛。因此，既然这些债权都是合法存在的，则不管其是在经济活动中形成的还是其他活动形成的，都可以不动产抵押保证其顺利实现，从而在实践中除了常见的合同之债产生的抵押权外，对于不当得利、侵权行为等形成的债也可以不动产作抵押担保。

  3.胎儿是具有民事权利能力的主体

  《继承法》已规定了胎儿的继承权，即为其保留继承份额，《民法总则》更加大了对胎儿民事权利的保护，即只要发生遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。由此可知，当胎儿获得不动产等权利时，其监护人可为其申请登记，胎儿可以成为不动产权利人，当胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在，已登记的权利应予注销。（未完待续）

  【来源】微信公众号：不动产登记

  【作者】无锡市不动产登记中心 陈亚菁